Al realizar cualquier negocio sobre un inmueble, sea compra, venta, arrendamiento o cualquier otro, es muy importante revisar cuidadosamente su documentación e historial, lo que normalmente se llama estudio de títulos.
1. Verifica quienes han sido los propietarios.
Al realizar un negocio sobre un inmueble es fundamental verificar quienes han sido sus propietarios y los antecedentes de éstos, para evitar sorpresas si alguno tiene antecedentes criminales o de lavado de activos que hagan indeseable el inmueble.
Para el efecto, debes obtener un certificado de tradición y libertad del inmueble y revisar todos los pasos de la tradición del mismo. Ingresa por el siguiente link y pide el certificado con el número de matrícula inmobiliaria. Una vez tengas el certificado, revisa cada anotación y las personas involucradas, para luego revisar sus antecedentes, siguiendo los pasos que encontrarás en la Guía para Búsqueda de Antecedentes de Legamio.
Luego de esto debes solicitar las escrituras de transferencia de propiedad de los últimos diez años como mínimo y revisarlas detalladamente con el objeto de entender cómo llegó la propiedad a la persona con quien vas a realizar el negocio.
2. Confirma la inexistencia de hipotecas, embargos u otros gravámenes o limitaciones a la propiedad.
En el mismo certificado de tradición y libertad debes revisar si hay anotaciones de hipotecas, servidumbres, arrendamientos por escritura pública o cualquier otra limitación al dominio. Es común encontrar una anotación de afectación a vivienda familiar.
Igualmente debes revisar si hay anotaciones de embargos y otras medidas cautelares derivadas de procesos judiciales. Si existe cualquiera de las anotaciones en cuestión, debes revisar en el mismo certificado de tradición si ha sido levantada posteriormente, con lo cual dejaría de ser un problema.
3. Revisa la información catastral y los usos permitidos del inmueble.
Un paso que no puedes omitir es verificar la información catastral del inmueble, para estar seguro de que coincide con la que se consigna en el certificado de tradición y para revisar los detalles catastrales del inmueble. Según el municipio de que se trate, puede existir un portal o página web como el de catastro en línea de Bogotá Distrito Capital Link o puede tratarse de municipios pequeños que no tengan esa facilidad, caso en el cual se debe revisar el geoportal del Instituto Geográfico Agustín Codazzi Link en donde se puede obtener información y en todo caso, aducir a la oficina de planeación del respectivo municipio para averiguar.
La verificación de los usos permitidos del inmueble puede ser muy importante por lo que es fundamental tener certeza de esa información.
4. Verifica el pago de impuestos y administración.
Siempre se debe revisar que los impuestos del inmueble se encuentren pagados, para lo cual debes solicitar los comprobantes de pago de los impuestos prediales y de valorización el paz y salvo notarial que acredita que está al día.
Pero no basta con los recibos de pago, es importante revisar los pagos y los usos asignados y por los cuales se ha pagado el impuesto. Puede suceder que exista un error en el uso registrado y que exista el riesgo de que luego el municipio quiera cobrar por el uso correcto. Por ejemplo, si se trata de un inmueble urbanizable no urbanizado que normalmente tiene una tarifa alta y le han cobrado como construido, habrá un riesgo de consideración
5.Si se trata de un predio rural se debe consultar la Agencia Nacional de Tierras.
La propiedad rural en Colombia puede presentar cuestiones que deben ser analizadas como determinar si hay restricciones en su comercialización, si hay reclamaciones asociadas a transferencias bajo fuerza o intimidación y otras más. Por ello se aconseja consultar la información del predio en la Agencia Nacional de Tierras.
6. Crea tu Contrato
Si todos los pasos anteriores están en orden y has decidido proceder con la transacción, necesitarás un contrato. Puedes desarrollar el contrato de promesa de compraventa o arrendamiento a la medida del negocio que acuerdes con la herramienta que encontrarás en legamio.com.co, busca la opción y sigue los pasos que se indican. No es aconsejable usar formas o modelos pre hechos sin entender claramente lo que se firma.